התאמת סוגי בטחונות לנכס
סוג נכס: דירת מגורים לסוגיה.
פרמטר יחסי: ערך נכס.
ככלל, כל אחד רשאי לדרוש גובה בטונות בהתאם לדעתו. מנגד אנו סבירים כי יש להתאים גובה הביטחונות לערך הנכס.
ערך הביטחונות אמור לשקף חשיפת בעל הנכס לשכ"ד ולנזקים הנכס.
יש לקחת בחשבון כי ישנם נכסים שאינם יקרים באופן יחסי אך הושקע בהם בשיפוץ איכותי ולא סטנדרטי.
מצב זה דורש קבלת בטחונות לשמירה על ערך השקעה זו, אך כעת החליט להשכיר את הנכס.
לשם המחשה, ריצוף בשיש הנו יקר מאד (יכול להגיע למאות ₪ למ"ר) אי הקפדה על שימוש בחומרי ניקוי מתאימים יכולה לגרום לנזק חמור ויקר.
סוגי בטחונות מקובלים בהסכמי שכירות:
- פיקדון במזומן בידי המשכיר
- ערבות בנקאית (*)
- שטר חוב (ערבות אוואל)
- ערבות כללית (כתב ערבות)
- שיק פיקדון
(*) ערבות בנקאית הנה לשנה ויש לקבל מהבנק אחת לשנה כתב הארכת ערבות חתום כנדרש.
להלן סדר יורד של איכות הערבויות:
- פיקדון בידי בעל הנכס הנו המצב הנוח ביותר. במצב זה אין לו צורך לפנות לבנק לחילוט הערבות. אין לו צורך לקבל כתב הארכת ערבות.
- ערבות בנקאית הנה בטחון חזק. בפועל הערב לדייר הנו הבנק שלו שאישר לו והנפיק עבורו את הערבות בה המוטב הנו בעל הנכס. במצב זה גם אם יתערער מצבו הכלכלי של הדייר הרי שהבנק בהתאם להתחייבותו יצטרך לכבד הערבות ללא שאלות וללא תנאים.
- שטח חוב נחתם ע"י עושה השטר שהנו השוכר ונחתם ע"י הערב/ערבים. את שטר הביטחון יכול בעל הנכס להציג בפני ההוצאה לפועל. במצב זה יש לזכור כי לשוכר יש זכות להתגונן.
בנוסף בעת ניסוח נכון ניתן להסב/למכור שטר זה לזכות צד ג.
- שיק פיקדון הנו בטחון חלש יותר שכן נדרש להציגו בפני הבנק שרשאי לסרב לשלם באם לדייר אין מספיק כיסוי. בנוסף ניתן לבטל את השיק שנמסר לבעל הנכס אם כי זו עבירה.
בנוסף יש לציין כי לשיק הפיקדון אין ערבים למעט הדייר עצמו.
- ערבות כללית הנה ערבות של צד ג (רצוי קרוב משפחה). ערבות זו תינתן למימוש בסמכות בית המשפט, תהליך העלול להיות ממושך ומורכב. כתב הערבות הנו כללי ואינו כולל סכום.
רצוי כי כתב הערבות יהיה ללא הגבלה לכיסוי כל נזק כספי או מבני שעלול לעשות השוכר.
- כל הסכם חייב בערבות כללית.
ניתן לקחת בהתאם לנסיבות ערוב של הביטחונות כנ"ל.
במקרה של ערבות בנקאית:
נהוג לקחת שטר בגובה 3 חודשי שכירות במקרה ומדובר בערבות בנקאית. לא עבור כל נכס ניתן לקבל ערבות בנקאית. ישנם נכסים בסטנדרט נמוך יחסית המושכים קהלים שאין ביכולתם לספק בטחון זה.
מנגד ניתן להסתפק בשטר חוב בו סכומי הערבות הנם גבוהים יותר
לכן, הטבלה שלהלן אינה מתייחסת לנכסים בהם בוצע שיפוץ שאינו סטנדרטי לנכסים להשכרה.
במקרה של שטר חוב:
להלן
גובה שטרות חוב או ערבויות בנקאיות בהיקף מומלץ ביחס לגובה שכירות: (*)
שכירות בש"ח | שטר חוב | ערבים ו/או ער' בנקאית | סוג הנכס
0- 4,000 | 20,000 | 1 ו/או 10,000 | דירה קטנה
4,001-8,000 | 30,000 | 2 ו/או 12,000 | דירה למשפחה
8,001-12,000 | 50,000 | 2 ו/או 15,000 | דירת יוקרה
(*) מומלץ להגדיל הסכומים באם סטנדרט הנכס גבוה.
(**) בנכסים יקרים/לא סטנדרטיים הכוללים תוספות יקרות (בריכה, מערכות רבות ויקרות) יש לתמחר פוטנציאל הנזק שאינו מכוסה ע"י פוליסות ביטוח.
יש לבחון לאילו מטרות מייעד השוכר את הנכס. יש לבחון מה מידת שימוש והבלאי הצפויים.
כלומר לא ניתן לתת כאן כלל אצבע ויש לבחון כל מקרה לגופו.
במקרה בו חברה שוכרת נכס מסחרי:
ערבות חברה חייב להתבצע רק על ידי מורשה חתימה המוסמך לכך ספציפית ע"י החברה.
כלומר יש לקבל פרוטוקול תקף המאושר ע"י עו"ד החברה, כי החותם בשם החברה הנו מוסמך לכך.
מומלץ לקבל ערבות אישית מאת בעלי החברה. כך למעשה בעלי החברה יקפיד על מילוי תנאי ההסכם כדי לא להיתבע באופן אישי בעת הפרת הסכם.
כפי שבוחנים שוכר פרטי יש לבחון חברה/עסק. כלומר לבחון האם קיים חוסן פיננסי.
ניתן לבחון חוסן פיננסי של חברה ע"ב דוחו"ת כספיים אך יש לזכור כי אנו חיים בעולם דימני מצד אחד ומצד שני הדוחו"ת הכספיים הנם צילום מצב עבר של החברה. מומלץ להתייעץ עם יועץ כספי מוסמך.
באם מדובר בעוסק קטן הרי שכאן יש להחתים על ההסכם גם את הבעלים ולקבל ערבים כפי שצויין עם שוכר פרטי.
